车位确权，难在哪？｜山水洲城记

6月1日，长沙河西某(mǒu)小区，王先生站在自家车位前，手里那份2018年签下的《车位使用权转让协议》已经泛黄，公章模糊。新来的物业(wùyè)人员上下(shàngxià)打量着他：“您说这是(shì)您的车位？光凭这张纸，我们可没法确认……” 这不是王先生一个(yígè)人的(de)尴尬。在长沙(chángshā)，乃至全国许多城市，当业主为爱车买下“一席之地”后，要证明“这个车位属于我”，竟成了一个现实难题。 2018年，王先生以18万元的价格买下了这个车位，当时拿到手的，只有一份合同和(hé)一张发票(fāpiào)。六年过去，开发商注销(zhùxiāo)了，物业也换了新面孔。当他兴冲冲地去办理新车牌录入时，却被新物业公司工作人员拦下：“王先生，抱歉，我们(wǒmen)系统里查不到您的车位信息，我们需要核实(héshí)权属。” “那一刻，我觉得自己像个‘黑户(hēihù)’。”王先生苦笑着回忆，“好在翻箱倒柜，终于找到了这张‘护身符’，物业才勉强录入。但下次(xiàcì)呢？合同要是丢了、烂了呢？”那份泛黄的合同，成(chéng)了他车位唯一(wéiyī)的“身份证”。 和(hé)王先生一样遇到“无证”尴尬的还有刘先生。他去年底刚拿到河西滨江某楼盘的房门钥匙，装修正忙。他花近20万元(wànyuán)买(mǎi)的车位，同样只有一纸合同。“停车嘛，方便安全就行，没想那么多。”但(dàn)他心里也打鼓：“这合同真能管(guǎn)一辈子？以后卖房时，怎么证明车位也一起卖了？” 更无奈的(de)是袁先生(yuánxiānshēng)。他(tā)买的二手房，车位是原房主“搭售”的。过户时，房子有红本本，车位却什么凭证也没有。“全靠原房主带我去物业‘刷脸’才做了备案。自己家的车位虽然就在楼下，但我却无法证明车位就是我的。老业主(yèzhǔ)没来(lái)之前，物业人员那种质疑的眼神看着，我都担心哪天车位突然(tūrán)会不属于自己了！”袁先生的经历，道出了众多车位“无证”业主的心酸。 业主们(men)的担忧，并非空穴来风。 几年前，长沙河西的奥克斯(àokèsī)缔壹城开发商和业主(yèzhǔ)就因地下车位(chēwèi)权属之争对簿公堂。法院二审认定车位由开发商独立(dúlì)投资建设且未纳入公摊，判决权属归开发商，但同时要求其“适当限制物权行使，保障业主动态使用”，相对平衡了双方权益。 诸如此类(zhūrúcǐlèi)问题，也折射出众多业主面临的共同困境：买的车位就像“黑户”，没有权威证明；一旦物业公司不认可，后面打官司也难(nán)举证……这些无不是车位“有合同无登记”交易模式的漏洞(lòudòng)和隐患。 为什么不给车位(chēwèi)也发个像房产证一样的“红本本”呢？橘洲君深入调查，发现背后有(yǒu)复杂的现实原因。 ——“办证(bànzhèng)”门槛高。 根据《民法典》第二百七十五条，能拥有独立产权、办理不动产权证的车位，必须是需经规划部门(bùmén)批准并在《建设工程(jiànshègōngchéng)规划许可证》明确(míngquè)标注(biāozhù)、构造独立（如独立出入口、明确四至范围）的车位。现实中，大量地下车位达不到此标准。 ——“办证(bànzhèng)”成本高企。 “非(fēi)产权车位(chēwèi)”如果要办产权证的话，需要补缴(bǔjiǎo)土地出让金(chūràngjīn)及增值税，这笔费用不菲。从成本和盈利角度考虑，开发商普遍选择规避产权登记。如按2021年4月印发的《桂林市城市(chéngshì)车位（库）不动产登记办法（试行）》相关内容，非产权车位补缴土地出让金以基准地价(dìjià)为基准，地下一层车位需补缴实际占地面积的3%（结建车位）或(huò)20%（单建车位），而地下二层(èrcéng)及以上则无需补缴。例如，若某地下一层车位占地面积为20平方米，当地基准地价为1000元/平方米，则需补缴600元（20×1000×3%）。对于大规模车位项目(xiàngmù)，累计成本将显著压缩利润空间。 ——产权权属不(bù)清晰。 大多数开发商在出售车位时(shí)，实际出售的(de)并不是产权，而是“使用权”。特别是部分车库属于人防工程，开发商仅拥有(yōngyǒu)车位使用权，也无法办理产权证。 “本来车位就是个(gè)‘位置’而已，我们和业主签(qiān)的只是一份车位使用权转让协议。”河东浏阳河畔一热售楼盘销售经理宋女士表示。 而对于车位(chēwèi)的权属问题，大多数业主在购买时并(bìng)没有提出异议。长沙一位不愿具名的房地产(fángdìchǎn)资深从业人士告诉橘洲君(júzhōujūn)，现在的开发商很少冒法律风险侵占公共区域或“一位多卖”，加之业主们的法律意识很强，一手车位通常不存在太多纠纷。 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，车位(chēwèi)需首先满足业主需求。若(ruò)开发商以长租名义拒绝出售车位，或强制要求业主必须(bìxū)购买车位才能租赁，都可能(kěnéng)涉嫌违法。或者开发商将车位租赁与房屋买卖绑定，以“不租车位不给交房” 相要挟(yāoxié)，则可能构成《反垄断法》禁止的搭售行为。 王先生们的焦虑，如何化解？开发商的高成本压力，又如何平衡？近年来，长沙(chángshā)等(děng)地开始探索新路。 2024年底，长沙公证处推出“长沙市车位使用权公证备案平台”。业主通过人脸识别(rénliǎnshíbié)、电子签名完成交易流程公证，获得一份具有法律效力的《车位使用权备案证明》。这(zhè)相当于(xiāngdāngyú)为合同加了(le)一道“公信力保险”，便于后续查询和二手交易核验。 为每个车位赋予不可篡改的数字(shùzì)身份证的车位数字登记管理平台也已上线。它通过“一位一码一证”，为每个车位生成不可篡改的“数字身份证”（包含唯一的“车位码”和基于北斗定位的“北斗码”），绑定空间(kōngjiān)、交易(jiāoyì)和数据(shùjù)。 车位使用权公证(gōngzhèng)备案法律效力如何？ 湖南泓锐律师(lǜshī)事务所刘天沛律师在接受橘洲君采访时表示：“公证备案和数字登记，依据《电子签名法》，其法律效力毋庸置疑(wúyōngzhìyí)，是使用权的重要辅助证明。”但他也指出，这与“不动产登记”有本质区别，目前尚未纳入不动产统一登记体系，与现有法规的衔接(xiánjiē)还(hái)需完善。 新探索也面临考验。58岁的(de)陈先生直言：“我习惯拿在手里的东西，数字的东西万一系统坏了、信息泄露了怎么办？”每车位约300元的登记/备案费用，对部分业主和(hé)中小(zhōngxiǎo)开发商也是考量。 民生无小事(wúxiǎoshì)。如何让“数字(shùzì)确权”从可行走向普及，真正替代“合同焦虑”？ ——政府引导与政策衔接(xiánjiē)。 政府层面可(kě)加强顶层设计，明确数字登记/公证备案的法律地位和操作规程，探索与未来可能的车位(chēwèi)产权登记体系的接口。 ——平台整合与公信力(gōngxìnlì)建设。 推动公证备案平台与数字(shùzì)登记平台的数据互联互通，避免信息(xìnxī)孤岛。确保平台运营的稳定性、安全性和长期性，赢得公众信任(xìnrèn)。可推动社区、物业服务中心(fúwùzhōngxīn)设立自助查询打印点，方便不熟悉手机的业主获取纸质版凭证。 ——法规完善与标准统一(tǒngyī)。 在《民法典》框架下，进一步细化车位使用权流转、登记(dēngjì)、保护的细则，为数字(shùzì)确权提供坚实的法律支撑(zhīchēng)。推动建立统一的登记信息标准和查询系统。 ——市场参与方协同(xiétóng)。 鼓励开发商在销售环节主动引导业主进行登记/备案，将其作为(zuòwéi)提升服务、保障交易透明度的举措。物业公司应积极接入(jiērù)并利用好(hǎo)这些平台，提升管理服务水平。 车位的价值，不仅在于停放一辆车，更在于为奔波(bēnbō)的生活提供一个确定(quèdìng)的归属。当泛黄的合同承载不起这份“确定”，当数字的光芒初现却(què)仍显朦胧，我们呼唤的，是技术创新、法律完善与治理智慧的同频(tóngpín)共振。这方小小的地下空间，终将(zhōngjiāng)因清晰的“数字身份”和法治保障，成为城市精细化治理的温暖注脚。 编辑/尹玮(yǐnwěi) 校读/肖应林 初审(chūshěn)/彭培成 终审/沐刃